Wer in der Schweiz vor Ablauf der Kündigungsfrist aus einer Wohnung ausziehen will, kann sich vom Mietvertrag entlassen lassen — vorausgesetzt, er präsentiert dem Vermieter einen zumutbaren Nachmieter. Rechtliche Grundlage ist Art. 264 OR. Dieser Ratgeber zeigt, wann ein Nachmieter „zumutbar" ist, wie die Nachmietersuche praktisch abläuft und welche Rechte und Pflichten beide Seiten haben.

Rechtsgrundlage und das Konzept des „zumutbaren Nachmieters"

Nach Art. 264 OR kann ein Mieter den Vertrag ausserterminlich beenden, wenn er einen Ersatzmieter findet, der den Vertrag zu den bestehenden Konditionen übernimmt. Der Vermieter ist verpflichtet, einen zumutbaren Nachmieter zu akzeptieren — andernfalls endet die Mietzinszahlungspflicht des bisherigen Mieters trotzdem.

Drei Bedingungen muss ein Nachmieter erfüllen, um als zumutbar zu gelten:

  • Zahlungsfähigkeit: Der monatliche Netto-Lohn sollte mindestens das Dreifache des Mietzinses betragen. Saubere Bonität (kein Eintrag im Betreibungsregister, keine offenen Forderungen) wird in der Regel ebenfalls vorausgesetzt.
  • Übernahme zu bestehenden Bedingungen: Mietzins, Mietkaution, Kündigungsfristen und Vertragsdauer bleiben unverändert. Der Vermieter darf den Vertrag bei dieser Gelegenheit nicht „verbessern" (z. B. Miete erhöhen).
  • Keine objektiven Nachteile: Z. B. keine Überbelegung der Wohnung im Vergleich zum Mietvertrag oder zu städtebaulichen Vorschriften.

So funktioniert die Nachmietersuche

Wer die Wohnung ausserterminlich verlassen will, sollte die Nachmietersuche möglichst früh und aktiv angehen. Das bewährte Vorgehen in vier Schritten:

  1. Vermieter schriftlich informieren: Teilen Sie ihm Ihren Auszugswunsch und das geplante Auszugsdatum mit. Damit beginnt für den Vermieter die Mitwirkungspflicht.
  2. Inserate schalten: Nutzen Sie Plattformen wie Homegate, ImmoScout24, Comparis, Tutti, Anibis oder Facebook-Marketplace. Eigene Inserate beschleunigen die Suche deutlich.
  3. Besichtigungen organisieren und Unterlagen einsammeln: Interessenten sollten ihre Zahlungsfähigkeit (Lohnausweis), einen aktuellen Betreibungsregisterauszug und eine schriftliche Bestätigung der Vertragsübernahme zu den bestehenden Konditionen einreichen.
  4. Dossier dem Vermieter übergeben: Vollständige Unterlagen je Kandidat (Personalien, Lohn, Betreibung, Übernahmeerklärung) gehen schriftlich an den Vermieter — am besten per Einschreiben mit kurzer Antwortfrist.

Hilfreiche Vorlagen für die Kommunikation mit dem Vermieter:

Rechte und Pflichten des Vermieters

Der Vermieter darf einen zumutbaren Nachmieter nicht willkürlich ablehnen. Persönliche Vorbehalte gegen die Herkunft, Religion, das Geschlecht oder die soziale Stellung des Nachmieters sind keine legitimen Ablehnungsgründe — Bundesgerichtsentscheide haben das mehrfach bestätigt. Lehnt der Vermieter aus diskriminierenden Gründen ab, endet die Mietzinszahlungspflicht des bisherigen Mieters trotzdem.

Legitime Gründe für eine Ablehnung sind ausschliesslich objektive Sachgründe:

  • Mangelnde Zahlungsfähigkeit: Betreibungsregisterauszug mit offenen Forderungen, Lohn unter dem 3-fachen Mietzins.
  • Überbelegung: Eine 4-Zimmer-Wohnung für eine 8-köpfige Familie kann objektiv nicht zumutbar sein.
  • Vorgesehene Eigennutzung mit Beweis: Sehr selten und schwer durchzusetzen — der Vermieter müsste die Eigennutzung konkret belegen.

Streitpunkt Mietzinserhöhung beim Nachmieter

Ein häufiger Streitpunkt: Darf der Vermieter beim Nachmieterwechsel den Mietzins erhöhen? Die Antwort ist klar — nein. Der Nachmieter übernimmt den bestehenden Vertrag unverändert. Versucht der Vermieter, beim Wechsel die Miete zu erhöhen, und springt der Nachmieter deswegen ab, gilt das Mietverhältnis als beendet — der bisherige Mieter muss keinen weiteren Nachmieter suchen.

Was passiert, wenn kein Nachmieter gefunden wird?

Wenn trotz nachweisbarer Anstrengungen kein zumutbarer Nachmieter gefunden wird, bleibt der Mieter bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin zur Mietzahlung verpflichtet. Eine Ausnahme: Der Vermieter nutzt die Wohnung anders (z. B. selbst) oder lässt sie absichtlich leer stehen — dann entfällt die Zahlungspflicht. Den Vermieter trifft zudem eine Schadensminderungspflicht — er muss die Wohnung aktiv neu vermieten.

Häufige Stolpersteine

  1. Mietzinserhöhung versuchen: Klassisch — gesetzlich nicht zulässig, aber kommt immer wieder vor. Schriftlich widersprechen und auf Art. 264 OR verweisen.
  2. Diskriminierende Ablehnung: Ablehnung wegen Nationalität, Religion oder Sozialhilfebezug ist unzulässig. Sozialhilfebezüger gelten als zumutbar, sofern das Sozialamt die Miete und ggf. die Kaution garantiert.
  3. Renovation nach Auszug als Ausrede: Wenn der Vermieter die Wohnung erst nach einer Renovation neu vermietet, muss der Mieter die Zwischenzeit nicht zahlen — ausser die Renovation wurde notwendig durch einen vom Mieter verursachten Schaden.
  4. Verzögerte Antwort des Vermieters: Reagiert der Vermieter nicht innert 30 Tagen auf einen vorgeschlagenen, vollständig dokumentierten Nachmieter, gilt das als Zustimmung — der bisherige Mieter ist entlassen.

Mietkaution und Doppelbelastung beim Umzug

Viele Mieter stehen beim Umzug vor dem finanziellen Problem, dass die Mietkaution der bisherigen Wohnung noch blockiert ist, die neue Wohnung aber bereits eine Kaution verlangt. Die Mietkautionsversicherung löst dieses Problem: Statt erneut 2–3 Monatsmieten zu blockieren, garantiert eine spezialisierte Schweizer Bürgschaftsgesellschaft dem neuen Vermieter die Kaution gegen eine Jahresprämie von 4–5 %.

Häufige Frage: Muss der Vermieter eine Mietkautionsversicherung des Nachmieters akzeptieren, wenn ursprünglich ein Bankdepot vereinbart war? Rechtlich ist das nicht eindeutig geregelt — in der Praxis akzeptieren die meisten Vermieter die Versicherungslösung problemlos, weil die Sicherheit gleichwertig ist.

Häufig gestellte Fragen zum Thema Nachmieter

Wie viele Nachmieter muss ich präsentieren?

In der Regel reicht ein zumutbarer Nachmieter — sofern dieser alle Bedingungen erfüllt. In der Praxis empfiehlt es sich, 2–3 Kandidaten vorzuschlagen, um die Chance auf eine zügige Zustimmung zu erhöhen.

Was passiert, wenn der Vermieter sich nicht zurückmeldet?

Reagiert der Vermieter nicht innert 30 Tagen auf einen dokumentierten Nachmietervorschlag, gilt das als stillschweigende Zustimmung. Der bisherige Mieter ist aus dem Vertrag entlassen.

Darf der Nachmieter eine andere Kautionsform wählen?

Wurde im ursprünglichen Vertrag ein Bankdepot vereinbart, ist der Vermieter rechtlich nicht zwingend verpflichtet, eine Mietkautionsversicherung oder Bankgarantie des Nachmieters zu akzeptieren. In der Praxis wird die Versicherungslösung aber meist anerkannt, weil sie gleichwertige Sicherheit bietet.

Was, wenn der Nachmieter die Wohnung vorab renovieren will?

Renovationswünsche des Nachmieters sind eine private Vereinbarung — sie ändern nichts am bestehenden Vertrag zwischen Vermieter und scheidendem Mieter. Der bisherige Mieter sollte sich darauf nicht einlassen, ohne klare schriftliche Bestätigung der Vertragsübernahme.