Das Wohnungsübergabeprotokoll ist das wichtigste Dokument beim Ein- und Auszug aus einer Mietwohnung. Es hält den Zustand der Wohnung bei der Übergabe schriftlich fest — und entscheidet im Streitfall, ob die Mietkaution ganz oder teilweise zurückerstattet wird. Rechtliche Grundlage ist Art. 267a OR: Der Vermieter muss den Zustand der Sache bei der Rückgabe prüfen und allfällige Mängel sofort dem Mieter mitteilen.
Wozu dient ein Übergabeprotokoll?
Das Protokoll dokumentiert objektiv den Zustand der Wohnung zu zwei kritischen Zeitpunkten: bei der Schlüsselübergabe zum Einzug (Antrittsprotokoll) und bei der Wohnungsabnahme zum Auszug. Damit lassen sich vorhandene Schäden klar einem Verursacher zuordnen — und Streit über die Mietkaution wird vermieden.
- Beim Einzug: Sie halten bestehende Schäden und Gebrauchsspuren fest, für die Sie nicht haften wollen. Was nicht im Antrittsprotokoll steht, kann der Vermieter Ihnen später leichter anlasten.
- Beim Auszug: Sie und der Vermieter prüfen gemeinsam den aktuellen Zustand und vergleichen ihn mit dem Antrittsprotokoll. Erkannte Schäden werden mit der Mietkaution verrechnet — alles andere wird freigegeben.
Wann erfolgt die Wohnungsabnahme?
In der Praxis findet die Wohnungsabnahme am letzten Tag des Mietverhältnisses statt — meistens am Vormittag, sodass die Schlüsselübergabe und das Protokoll am selben Tag erledigt sind. Wichtig: Die Wohnung muss zu diesem Zeitpunkt vollständig geräumt, gereinigt und betriebsbereit sein. Zählerstände (Strom, Wasser, Gas) werden gemeinsam abgelesen und im Protokoll vermerkt.
Termin und Ablauf der Abnahme werden vom Vermieter angesetzt. Sie als Mieter haben das Recht, dabei anwesend zu sein — und sollten es unbedingt sein, weil das Protokoll nur dann bindend ist, wenn beide Parteien zugestimmt haben.
Normale Abnutzung vs. Schaden — die Schlüsselfrage
Die Unterscheidung zwischen normaler Abnutzung (für die der Mieter nicht haftet) und vom Mieter verursachtem Schaden (für den er haftet) ist der häufigste Streitpunkt. Massgebend ist die paritätische Lebensdauertabelle, herausgegeben vom Schweizerischen Mieterverband (MV) und dem Hauseigentümerverband (HEV).
Beispiele:
- Wandanstrich (Lebensdauer 8 Jahre): Ein 4 Jahre alter Anstrich mit Wasserflecken wird zu 50 % verrechnet (Restwert), ein 8+ Jahre alter Anstrich kann nicht mehr belastet werden.
- Parkett (Lebensdauer 40 Jahre): Leichte Gebrauchsspuren = normale Abnutzung; tiefe Kratzer durch Möbel oder Brandflecken = Schaden, anteilig nach Alter verrechnet.
- Bohrlöcher in Wänden: Eine angemessene Zahl (etwa 1–2 pro Wand) gilt als normale Nutzung; eine Wand voller Dübellöcher ist Schaden.
- Endreinigung: Die Wohnung muss besenrein übergeben werden — Endreinigung ist Sache des Mieters, sofern nicht anders vereinbart. Mängel werden meist mit CHF 30–40 pro Stunde verrechnet.
Raum-für-Raum-Checkliste
Gehen Sie systematisch durch die Wohnung — nicht nur die Räume, sondern auch Keller, Estrich und Aussenflächen. Was Sie konkret prüfen sollten:
| Bereich | Zu prüfen |
|---|---|
| Wände & Decken | Anstrich, Flecken, Risse, Bohrlöcher, Tapetenschäden |
| Böden | Parkett-/Laminat-Kratzer, Brandflecken, Teppich-Verschmutzungen, Fugen |
| Fenster & Türen | Glas, Rahmen, Beschläge, Dichtungen, Storenfunktion |
| Küche | Backofen, Glaskeramik, Kühlschrank, Geschirrspüler, Dampfabzug, Schubladen, Arbeitsfläche |
| Bad & WC | Sanitäranlagen, Armaturen, Silikonfugen, Spiegelschrank, Lüftung |
| Elektroinstallation | Lichtschalter, Steckdosen, Lampen-Anschlüsse, Sicherungskasten |
| Heizung | Heizkörper, Thermostate, Verkleidungen |
| Keller / Estrich / Balkon | Zustand der Räume, Bodenbeläge, Geländer |
| Zählerstände | Strom, Wasser, Gas, Heizöl — Datum und Uhrzeit notieren |
| Schlüssel | Anzahl Wohnungsschlüssel, Briefkasten-, Keller-, Garagenschlüssel — schriftlich quittieren |
Vor der Unterschrift: drei Regeln
- Protokoll vollständig lesen — auch das Kleingedruckte. Achten Sie auf Formulierungen wie „der Mieter haftet für alle festgestellten Mängel" — diese gehen zu weit und sollten gestrichen werden.
- Unklarheiten klären, bevor Sie unterschreiben. Wenn Sie nicht einig sind, ob ein Schaden Ihrer Verantwortung zuzurechnen ist, lassen Sie diesen Punkt als „strittig" eintragen oder unterschreiben Sie nicht.
- Kopie sofort mitnehmen. Lassen Sie sich vor Ort eine unterzeichnete Kopie aushändigen — viele Vermieter „vergessen", sie nachzureichen.
Tipp: Machen Sie zusätzlich datierte Fotos von allen kritischen Stellen — Räume, Böden, Küchengeräte, Zählerstände. Im Streitfall vor der Schlichtungsbehörde sind Fotos das schlagende Argument neben dem Protokoll.
Protokoll und Belege aufbewahren
Bewahren Sie das Übergabeprotokoll mindestens 5 Jahre nach Ende des Mietverhältnisses auf — solange können Vermieter noch Nachforderungen geltend machen. Dazu gehören auch alle Belege aus dem Mietverhältnis: Mietvertrag, Rechnungen für Reparaturen, Korrespondenz, Endabrechnungen.
Eine offizielle Protokollvorlage stellt der Schweizerische Mieterverband zur Verfügung. Ist Ihr Vermieter mit einem solchen Standardformular nicht einverstanden, können Sie auf das eigene Doppelprotokoll bestehen.
Übergabeprotokoll und Mietkaution
Das Übergabeprotokoll ist die Grundlage für die Freigabe Ihrer Kaution. Bei schadenfreier Übergabe wird die Mietkaution innert weniger Wochen freigegeben. Bei strittigen Punkten darf der Vermieter das Depot bis zu 12 Monate zurückbehalten — wer die Bürgschaft einer Mietkautionsversicherung nutzt, profitiert hier: bei goCaution z. B. endet die Prämienpflicht bereits per Mietende, nicht erst mit der Freigabeerklärung.